Circolare Agenzia delle Entrate 13/E/ del 13 giugno 2024 – Plusvalenza cessione immobili oggetto di interventi con Superbonus

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Circolare n. 13/E del 13 giugno 2024  avente ad oggetto “Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di bilancio 2024) – Novità sulla disciplina delle plusvalenze risultanti dalle cessioni di immobili interessati da interventi Superbonus e della variazione dello stato dei beni”, con la quale ha fornito i primi chiarimenti in merito al nuovo regime di tassazione della plusvalenza derivante dalle cessioni, a titolo oneroso, di immobili sui quali sono stati realizzati interventi agevolati con il Superbonus, effettuate a decorrere dal 1° gennaio 2024.

Si ricorda che la Legge di Bilancio 2024 (art. 1, comma 64-67 della L. n. 213/2023) è intervenuta sulla disciplina fiscale delle plusvalenze in caso di cessioni a titolo oneroso di immobili, di cui agli articoli 67 e 68 del TUIR (DPR 917/1986), sui quali sono stati eseguiti interventi edilizi agevolabili con il Superbonus, effettuate entro 10 anni dall’ultimazione dei lavori e che la nuova misura non si applica per gli immobili ceduti oggetto di interventi edilizi agevolabili con i bonus fiscali ordinari.

Per espressa previsione normativa, inoltre, la misura non si applica nell’ipotesi di immobili acquisiti per successione e quelli destinati ad abitazione principale per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione ovvero, qualora tra la data di acquisto/costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.

In relazione al perimetro applicativo, la Circolare chiarisce che la nuova tassazione riguarda solo la prima cessione a titolo oneroso – purché effettuata entro dieci anni dalla conclusione dei lavori – e non anche le eventuali successive cessioni dell’immobile.

Con riferimento al requisito temporale, la Circolare individua come termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni la data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus: data che, concretamente, è comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.

Dal punto di vista oggettivo, la Circolare chiarisce l’applicazione della nuova disposizione a tutte le tipologie di immobili oggetto degli interventi agevolati con il Superbonus.

Inoltre chiarisce che, al fine dell’applicazione della misura, è irrilevante:  

• il soggetto che ha effettuato gli interventi edilizi sull’immobile (quindi le opere potrebbero essere state eseguite dal proprietario “cedente” oppure dagli “altri aventi diritto” alla detrazione come ad esempio il conduttore, il comodatario, il familiare convivente ecc.);
• l’intensità di agevolazione spettante al contribuente con il Superbonus (110%, 90%, 70% o 65%) e la modalità di fruizione della detrazione (in dichiarazione o tramite opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura);
• la tipologia di interventi – trainanti o trainati – effettuati sull’immobile oggetto di cessione.

Su quest’ultimo punto, si precisa che anche solo lavori condominiali agevolati (dunque, sulle parti comuni dell’edificio all’interno del quale insiste la singola unità immobiliare oggetto di cessione) sono sufficienti – al ricorrere degli altri requisiti previsti dalla normativa – ad attivare la fattispecie impositiva della plusvalenza derivante dalla cessione della singola unità immobiliare.

Quanto alle modalità di calcolo della plusvalenza tassabile, l’Agenzia delle Entrate richiama il concetto generale secondo il quale, ai sensi dell’art. 68 del TUIR, la plusvalenza è pari alla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo di imposta e il prezzo d’acquisto o costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

In particolare, ai fini della determinazione del “costo inerente al bene” sono previsti criteri di calcolo diversi a seconda che tra la data di conclusione degli interventi agevolati con il Superbonus e la data di cessione dell’immobile siano trascorsi più o meno di cinque anni.

Pertanto, nell’ipotesi di interventi agevolati con il Superbonus nella misura del 110% e il contribuente abbia optato per la cessione del credito/sconto in fattura:

• se la cessione viene effettuata entro i 5 anni dal termine dei lavori, il costo di acquisto/costruzione non può essere aumentato dei costi relativi agli interventi agevolati e, in più, non può essere rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi ISTAT;
• se la cessione viene effettuata oltre 5 anni dalla fine lavori, il costo di acquisto/costruzione è aumentato di un importo pari al 50% dei costi relativi agli interventi agevolati ed è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi ISTAT.

In tale ipotesi, la Circolare chiarisce che, nel caso di fruizione dell’agevolazione in parte nella misura del 110% ed in parte in misura inferiore, l’irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati riguarda solo le spese che hanno dato luogo all’incentivo nella misura del 110%.

Qualora invece il contribuente abbia in parte fruito del Superbonus in dichiarazione dei redditi e in parte optando per la cessione del credito/sconto in fattura, non concorreranno alla determinazione del costo di acquisto/costruzione del bene solo le spese per le quali è stata esercitata una di tali opzioni.

La Circolare conferma che, alla plusvalenza calcolata secondo di criteri sopra indicati, resta ferma la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito nella misura del 26% prevista dall’art. 1, comma 496 della Legge n. 266/2005.